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原创作者：罗卫新律师 北京市盈科（苏州）律师事务所合伙人 疑难案件专业委员会
01 提出问题
甲公司与乙公司签订《厂房出租合同》一份，约定甲公司将某厂房出租给乙公司，租赁期限36个月，自2018年3月11日起至2021年3月10日止。合同同时约定每年租金人民币300万元，每年结算一次，第一次租金支付时间为2018年3月11日，第二次租金支付时间为2019年2月11日前，第三次租金支付时间为2020年2月11日前，若乙方逾期支付房租超过15日，则本合同自动解除，乙公司须在3日内搬走所有厂房内的设备和物品，否则甲公司可将这些物品视为无主物任意处理。
乙公司在第二次租金支付前遇到了财务困难，主动告知甲公司并请求宽限一些时间，遭到甲公司拒绝。
2019年3月5日，甲公司认为根据合同约定乙公司已经逾期支付房租超过15日，且未在3日内搬走设备和物品，合同已经自动解除，深夜便将乙公司的设备和物品堆放在甲公司厂区外的草丛中。
那么问题来了，甲乙双方的《厂房出租合同》真的自动解除了吗？
02 亮明观点
虽然该份合同明确约定了合同自动解除的条款，似乎合同自动解除的条件也已经成就，但由于甲公司未向乙公司发出解除合同的通知，该合同实际并未解除。
03 法律规定
《民法典》第五百六十五条规定“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”
根据上述法律规定，无论是根据法定解除权还是约定解除权，合同一方都有义务通知到另一方，并明确表达合同解除的意思表示，即使合同条款约定的某种条件已经成就，仍然需要履行通知义务，否则合同并没有解除。据此，甲公司根据《厂房出租合同》约定，认为乙公司逾期支付租金、逾期搬走设备的行为已经满足了合同自动解除的条件，但事实上未经甲公司通知，《厂房出租合同》仍然没有解除，甲公司无权将乙方的设备和物品堆放在厂区外。
04 笔者建议
笔者多年从事疑难案件诉讼，根据执业经验，合同签订主体在签订各种类型合同之后，即使出现了合同自动解除的条件已经成就的情况，仍然需要向对方发送正式的《解除合同通知函》或《律师函》，以免从主动方转为被动方，使自身合法权益受到不必要的损害。
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